近日广州 、深圳等多个城市调整了限购政策

9月30日起广州全面开放限购具体情况如何？

在全面放开限购后的首日广州楼市终于悄然发生改变……

回顾广州过去14年楼市限购之路——

1、2010年：开始限购

2010年10月，广州市发布“国五条”的本地化版本，开始了广州楼市限购之路。主要内容包括：已经拥有1套房的本市户籍居民只能再买1套，非本市户籍居民2年内连续社保记录满1年限购1套，超过2套房的居民不得购房。

2、2013年：限购政策加码

2013年11月18日，广州市为加强楼市调控，发布《广州市人民政府厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，俗称“穗六条”，主要内容包括：非本市户籍居民的购房社保年限提升为5年之内连续社保记录满3年。

3、2017年：限购政策再升级

2017年3月17日深夜，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号），俗称“330新政”。主要内容包括：本市户籍居民限购2套住房，本市户籍成年单身人士只能购买1套住房，非本市户籍居民本市连续5年社保记录限购1套等。

4、2020年：多区出台人才政策放松限购

从2020年3月至9月，广州白云、黄埔、南沙、番禺等区陆续出台人才新政，符合各自条件的人才可在所在区域内购房。

5、2023年：限购政策继续放松

2023年9月20日，广州市发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，主要内容包括：住房限购范围调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。上述区域内本市户籍居民限购2套住房；非户籍居民连续2年社保记录限购1套房。

6、2024年：限购逐步放松及至最终取消

深圳老板驱车直奔广州锁房

过去广州持续14年的限购，拦住了一批外地买房客。9月30日全面放开后，一批外地客已率先挺进广州看房。

9月30日上午11点，广州荔湾区一楼盘的置业顾问接待了一名来自深圳的企业老板。置业顾问介绍，该老板大约40岁，此前从网上看到了该楼盘即将开盘的广告，遂在早上大约8点40分出发，直驱项目。在实地踩盘后，该老板看中了一套建面约139㎡的江景大平层，并现场下了2万元的锁房金。

“9月29日出台解限政策的当晚，我们的置业顾问连续接到数十个客户来电，咨询政策细则及项目信息。更有客户在新政颁布后不到30分钟后，就联系置业顾问线上转账，只为提前选定心水的单位”。

置业顾问介绍，在珠江新城上班的赵小姐，此前已看中一建面98㎡的四房，但苦于没有购房名额。上周末也到访参观过项目，原计划国庆黄金周再带家人复看，看到广州解限，当晚就拍板转账2万元锁房。

在9月30日上午，该楼盘的销售中心有数十组客户到访，“堪比周末”。

据介绍，这些客户中有的因为此前没有名额，只在线上关注，如今终于出动实地看房；也有本来有名额但处于观望状态，在广州全面解限后，终于决定入市。当天上午抽空前来刷卡锁房的一名客户为越秀区某学校的教师，购买了一套建面79㎡的户型。

与该楼盘相邻，另一一楼盘在9月29日当晚连卖五套房。据介绍，其中一名买家是海珠区某医院的医生，当天下午在同事推荐下首次前往项目看房，当场就被打动。当晚新政出台，就主动联系销售连夜转账下定。

在番禺区某楼盘，“（9月30日）上午10点不到，一名久未联系的客户就致电销售表示要来看房”。销售表示，该客户在致电后不到半小时就赶到销售中心看房，不过看房后仍在犹豫，当天暂未出手。

但有一对常年往返内地和香港的商人夫妻，在9月30日首次到访就果断购买了一套建面245㎡的空中叠墅，“他们表示在香港也持有该公司的物业，最近政策扎堆利好，是比较好的购房时机”。

多数新盘解限首日

访客未现明显增加

据了解，新世界中国旗下的楼盘近期回馈业主，推出了一批价格较吸引人的单位，从而客户到访相对不错。但大部分正常推售的楼盘，则表示到访及成交未见明显起色。

“今天是工作日，大家都在上班，市场反应起码要到国庆才能看见”。采访中，两家代理机构和中心区6个一手楼盘的相关人士告诉南都湾财 ·社记者，放开限购首日，市场普遍仍如此前，不过咨询电话有所增加。但在上个周末，由于中央发布新政，现场人气相对此前的周末有所回升。

在天河区某楼盘，销售表示9月27日至29日日均来访客户超百组， 对比以往来访人数超出近50%，三天成交9套。

在海珠区 某楼盘， 9月27日至9月29日来访量翻倍，其中成交转化率有所提升，“两天成交3套，其中2套是2月份的客户，跟进周期超过6个月”。销售表示，2名客户过去半年都在观望，在放开限购后观望情绪消除，迅速下手。

在黄埔区鱼珠板块某网红大盘，销售表示放开限购后“到访客流仍旧如昨，本来项目此前就不限购”。据介绍，由于项目坚持不降价，所以到访情况一般，成交也相对温和。但到当晚（9月30日）10点多，销售表示成交了一套建面121㎡的单位。

在天河区金融城某豪宅楼盘，项目销售表示，“昨天深夜才公布放开限购，且加上明天就是国庆放假，项目到访量暂未有明显变化”。

9月30日傍晚，广东中原地产项目部总经理黄韬告诉南都湾财 ·社记者，或许因为限购放开首日是工作日，旗下代理的楼盘到访量和成交量暂未有太明显的变化。

当然，也有不少即将开盘或当天开盘的项目，在9月30日曝出现场成交相对火爆。比如海珠区某楼盘，当天二期开盘，据称成交了25套。

而一名加盟某中介平台的销售表示，该平台的后台数据显示9月30日已成交近300套一手新房。但该数据暂未得到该平台的品牌人士确认，“后台数据要到10月1日方能导出”。

解限首日成功卖掉”老破小“

置换一手房

9月30日晚上10点半，从中华国际中心送客出来，赖生方得以结束一天的工作。

赖生一共开了4家地产中介门店，都在越秀区。 9月30日他旗下的门店卖出了一套新房，一套二手房——这是公司9月以来业绩最好的一天。

“加上今天卖的两套，9月份总共才卖了7套房”。赖生坦诚，9月份是他的公司今年除了春节月以来，业绩最差的一个月，“在三四五月份，普遍能卖十几二十套，六月份也相对不错，但 七八九月都是累计个位数的成交”。

事实上，9月成功卖房的业主，无不是在“割肉”卖房。

赖生介绍，当晚签约成交的二手房在越秀区，为一套位于一楼的，建面90多平方米的楼梯楼，这次成交总价约240万元。买家在2018年时以将近260万元买入，持有6年不仅房价没升，反降了20万。

其实，在今年初，卖家以358万元放盘，但一直卖不出去。大约两三个月前，卖家在海珠区购买了一套同样是建面90多平方米的一手新房，总价500多万元，此后降价幅度逐渐变大。一直到全面放开限购的首日，有买家诚心接盘，卖家也不再犹豫，果断抛售。

“前几年买入的房子，现在放卖基本是亏本成交，中心区相比外围区已经是相当不错的了，外围区跌得更惨”。赖生表示，当前的二手房成交议价空间非常大。

在解除限购后的首日，市场咨询量和看房客也有所增加。 在海珠区，某房产中介透露，当天咨询量增加了约50%，多为改善客和外地户籍的人士。

在海珠区某楼盘，地产经纪林女士在9月30日深夜10点卖出一套91平方米的西向三房，成交总价300万，“去年的同朝向同户型成交总价是420万”。

林女士表示，在9月30日晚上，该楼盘已有数套总价300多万的房源，业主提出涨价50万不等。

珠江新城房价普跌

近期三成放盘反价

9月30日傍晚6点，珠江新城某中介店的负责人刘生正在开车回老家的路上。

“这两天看房的人是略有增加，但很多客户表示等国庆之后再看房”。刘生说，前几天利好政策接连出来之后，珠江新城有一部分业主变得非常自信了，开始反价了。

在珠江新城中区某小区，一套建面130多平方米的户型今年初以1800万放盘，当时有买家出价1600万元，但业主不同意。后面市场变冷后，在七八月份，业主透露底价1500万元可成交，但未获成交。

“在这几天放开限购后，业主又非常自信了，提价到1600万至1650万”。刘生说，事实上该套房此前1500万元也没有人接盘，到目前反价百万后，也还没有人看房。

刘生表示，同小区同款面积户型的房源在去年三四月份曾以2380万元成交。该名业主其实也想诚心套现，遂在当前同户型仍以1800万至2000万放盘之下，打破价格底线，但陡降三四百万元也未获成交。

珠江新城广房地产的负责人李生称，9月30日他带了两台客看房，一直忙到晚上8点半，客户都是相对有诚心买房之人。

李生介绍， 今年以来，珠江新城的豪宅售价大降，“年初值1000万元的，近期跌至750万元的相当普遍”。

但自上周楼市利好政策频出后，也有大约30%的放盘业主开始惜售反价， “比如之前透露底价是750万元的，现在提到800万元了”。李生称，当前业主的底价，已较9月初的低谷期“反价”约10%。

从贝壳平台可见，颐德公馆一套170平方米的三房，在7月中旬放盘，在8月25日至9月14日期间曾5次降价，总价从4270万降至3688万。但到9月28日清晨，该业主又莫名信心回归，放盘价突然暴涨412万，放盘总价提至4100万。尽管如此暴涨，但其实放盘价仍未及8月份高。

从珠江新城某成交平台监测数据可见， 截至9月30日上午11点，珠江新城已成交37套房，较8月份的（27套）多卖10套。

值得注意的是，数据显示，在9月27日，嘉裕公馆一套东北向，建面200.67平方米的户型以总价2430万元成交，折合单价仅12.1万元。而在去年4月，一套同款户型建面209.98平方米的户型成交总价为4388万元，成交单价高达20.89万元。

与此同时，保利心语北向户型，此前峰值期成交单价15万，在9月28日已现9.36万的成交单价。

二手业主积极置换

近期议价买家多了

“我的心态还算平和，也打算卖了置换”。80后白领黄女士，在珠江新城拥有多套房，从去年下半年以来陆续出售两套在珠江新城的房子。

她告诉南都·湾财社记者，其中一套在持有四五年后，后来以小赚百万的价格卖掉。但还有一套建面125平方米的户型，峰值期成交价高达1950万，如今她愿意以不到1400万元成交，但至今未能如愿，“好在最近几天陆续有客来看，也在谈价中了”。

黄女士表示，去年曾有买家还价1850万元，但当时她未同意成交，“到今年，三四百万元灰飞烟灭”。

在天河区华景新城，因为收入下降而决定卖房的“80后”王生，在放盘将近两个月后，终于发现9月30日有两名客户预约假期看房，“此前放盘一段时间，几乎没什么人看”。

王生在2022年5月以总价500多万元买入华景新城的一套两房，“当年高峰时期成交价是610万元”。今年7月底，他以超450万元放盘，挂牌价较买入价直降123万元。

“中介认为我挂得太高了，一直游说我将价格调到360万。这相当于亏本200多万，我不同意”。让王生更难以接受的是，在上周新政出台后，中介更游 说他降到320万元，“他们称近期同款户型的成交价是326万”。

直到在这次放开限购后，王生和中介沟通，中介方告知他，市场上有意愿买同组团两房的买家，“已经愿意接受看比320万元高的房源，同意看350万元的房源了”。

“只要市场重回正轨

广州楼市终迎‘春暖花开’”

从 2010年限购令出台，到 2024年9月29日深夜宣布全面解限，广州楼市未来走势会怎样？

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析指出，经过此前多轮的宽松政策，广州限购距离全面取消只差临门一脚，此次取消限购也是顺理成章。

“需要注意的是， 在取消限购之前，广州也已成为一线城市里面限贷最为宽松的城市，首套及二套首付比例均下调至最低15%”。

肖文晓表示，官宣放开限购及放开首日，广州虽也拍出南方面粉厂般高溢价地块，但同时也有地块中止出让或延期出让，市场反应仍旧一般。而在今年前八月，广州一手住宅的交易量创下过去十年的低位，截至8月末，全市一手住宅可售面积更突破1500万平方米，去化周期接近27个月。同时，广州二手房市场依然还有大约15万套的挂牌量，平均每套二手房的成交周期超过了180天。

“所以，当前楼市的两大任务‘去库存’和‘调结构’广州都还没有完成，市场距离回到健康平稳发展的轨道还需要时间”。不过，肖文晓认为，从房地产发展旧模式到新模式的切换，并不是个一蹴而就的过程，但只要重回正轨，市场终有“春暖花开”的一天。

华南城市研究会常务副会长姚育宾指出，广州在国庆黄金周前颁布放开限购， 将直接助力黄金周楼市，为潜在购房者提供更多置业机会，有望促进房地产市场成交回升，亦将带动相关产业的发展和经济增长，提升广州的城市竞争力。

南方都市报（nddaily）、N视频报道

采写：南都·湾财社记者 邱永芬 南都记者 魏凯

图片来源：采访对象供图（除署名外）

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